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Une coopérative d’habitation de Calgary évite des dégâts majeurs avec ses murs de soutènement

Publié le 26 mars, 2019

A photo shows a co-op built into a steep hill, with stairs leading upwardsLes coopératives d’habitation construites sur des collines font face à des défis particuliers avec le temps, et c’est le cas de la Ramsay Heights Co-op à Calgary. Cette coopérative de 37 logements a été construite en 1977 sur une colline très escarpée au sud-est de Calgary, près des terrains du Stampede de Calgary.

L’élévation entre la façade de la coopérative et le sommet de la plus haute maison équivaut à un immeuble de huit étages. Les membres doivent monter 462 marches extérieures pour se rendre à leur logement. De nombreux murs de soutènement, certains atteignant 11 pieds de hauteur, stabilisent le terrain, empêchant les bâtiments et les cours extérieures de glisser en bas de la colline.

En 2016, l’évaluation de l’état du bâtiment de la Ramsey Heights révélait qu’un de ses principaux murs de soutènement risquait de céder à court terme. D’autres murs devaient être remplacés dès que la coopérative pouvait effectuer les travaux. « Les ingénieurs nous ont indiqué que le problème était inévitable et urgent. Nous devions agir immédiatement », explique Colin Tomlins, résident de longue date de la Ramsey Heights, qui en est actuellement à son troisième mandat au conseil d’administration.

La Ramsey Heights faisait face à des réparations coûteuses. La coopérative avait appris depuis quelque temps qu’elle pourrait contracter un nouvel emprunt pour remplacer son prêt hypothécaire existant à taux fixe avec la SCHL, dont le taux d’intérêt dépassait 10 p. cent. La coopérative a donc demandé l’aide de la FHCC. Elle est la première coopérative à Calgary à obtenir un refinancement auprès des Services de planification financière de la FHCC.

A view down a set of concrete steps« En bout de ligne, nous avons emprunté 1,2 million de dollars de la Connect First Credit Union », précise Maria Brogowski, gestionnaire à temps partiel de la coopérative. « Nous avons remboursé le solde de 239 000 $ de notre prêt hypothécaire avec la SCHL et nous utilisons le reste pour réparer la coopérative. Notre paiement mensuel est passé d’environ 15 000 $ à environ 7 000 $, de sorte que nous pouvons déposer 85 000 $ de plus dans nos réserves chaque année. »

Colin Tomlins remercie la FHCC pour ce succès. « Tous les membres de notre conseil reconnaissent que, sans aide de l’extérieur, cela n’aurait pas été possible. Nous n’aurions pas pu franchir la porte d’une institution financière sans aide », ajoute-t-il. « La FHCC nous a permis d’avoir ce premier contact avec la caisse de crédit pour expliquer clairement la situation, et elle s’est occupée de toute la paperasse. »

« Notre gestionnaire a aussi joué un rôle essentiel. Elle devait répondre rapidement aux demandes de documents et d’études pour appuyer notre demande de prêt, et elle a fait beaucoup d’efforts pour veiller à ce que chaque échéancier soit respecté. »

Les Services de gestion des actifs et les Services de planification financière de la FHCC ont aidé la coopérative à préparer un plan de gestion des actifs et à organiser l’évaluation de la propriété, l’évaluation environnementale et les prévisions financières qu’il fallait remettre à la Connect First. Ils ont conseillé la coopérative au sujet des conditions du prêt hypothécaire, en se fondant sur l’expérience de nombreuses autres coopératives qui avaient obtenu un prêt d’une caisse de crédit par le biais de la FHCC.

Le personnel des Services de gestion des actifs de la FHCC aide la coopérative à demander des soumissions pour la gestion de projets et à effectuer d’autres tâches qui seront requises lorsque le financement sera obtenu.

Dave Howard, gestionnaire de programme, Services de planification financière, à la FHCC, considère la Ramsey Heights comme un « parfait exemple » qui justifie l’obtention d’un nouveau financement. « La coopérative peut ainsi répartir le coût des réparations majeures sur plusieurs années en les intégrant à ses coûts de fonctionnement normaux, tout en déposant plus d’argent dans ses réserves », ajoute-t-il. « Un nouveau prêt est souvent moins cher à rembourser que l’ancien prêt hypothécaire – dans ce cas, un montant inférieur et un taux d’intérêt beaucoup plus bas – de sorte que la Ramsey Heights peut constituer ses réserves beaucoup plus rapidement que par le passé et répondre à ses besoins futurs. »

Colin Tomlins prévoit que les travaux commenceront au printemps et se poursuivront pendant quelques années, jusqu’à ce que les murs soient graduellement remplacés. « Le nouveau prêt hypothécaire nous permet de continuer d’appliquer de modestes hausses des droits d’occupation. En tant que coopérative, notre principal objectif est de veiller à ce que nos logements soient au niveau le plus abordable possible. »


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