Coopératives aux prises avec la COVID 19 : remplacement et réparation d’immobilisations

Publié le 29 juillet, 2021

La COVID‑19 a perturbé les activités de commerce et de fabrication partout dans le monde. Les goulots d’étranglement dans les transports, les fermetures de la frontière, les pénuries de conteneurs d’expédition, les ralentissements dans l’approvisionnement de matériaux et la fabrication d’appareils électroménagers ont touché directement les coopératives d’habitation.

Exception faite des cas urgents, la capacité des coopératives d’effectuer des réparations était limitée ou inexistante pendant des périodes à la fois longues et imprévisibles dans de nombreuses provinces. Néanmoins, certaines coopératives d’habitation ont tout de même exécuté des projets de réparation et d’immobilisations pendant la pandémie. Elles y sont parvenues en adoptant des calendriers plus flexibles et en prêtant une attention particulière aux répercussions engendrées par l’augmentation des coûts.

Victoria Colby, de la coopérative Glen Mills à Georgetown, en Ontario, et Janine McDonald (qui gère la coopérative Kawartha Village et la coopérative Peterborough Co-op Homes à Peterborough, en Ontario) font part de leur vécu commun.

L’augmentation des coûts et plus

Comme tous les propriétaires fonciers, ceux possédant des coopératives ont été témoins d’une montée en flèche des prix des matériaux courants, dont le bois, les bardeaux, l’isolation et le matériel de plomberie et de chauffage. Ces augmentations de coûts n’ont pas manqué d’ébranler les budgets des coopératives. De plus, étant donné la hausse marquée du nombre de rénovations effectuées par les propriétaires, les entrepreneurs et les personnes de métier étaient non seulement débordés, mais il était plus difficile de réserver leurs services. La COVID‑19 a eu aussi des répercussions sur les appareils électroménagers, dont la livraison peut prendre jusqu’à quatre fois plus de temps que la normale.

« Nous avons appris à faire les choses différemment », explique Victoria Colby. « Nous avons dû repenser notre façon de gérer les réparations importantes d’immobilisations, ainsi que l’entretien quotidien. »

Dans les trois coopératives, les réparations et les rénovations intérieures ont tout simplement été mises en attente, à l’exception des travaux d’urgence.

En raison de l’incertitude liée aux coûts, les initiatives de plus grande envergure ont été reportées ou ont été divisées en phases plus petites. Le délai pour les travaux de remplacement des immobilisations de Glen Mills, fondés sur un plan détaillé de gestion des actifs préparé par la FHCC, est passé de trois à quatre ans. La coopérative étant confrontée à des prix incertains qui se répercutent sur la rénovation des toits et des greniers de ses 27 maisons en rangée, elle a adopté une approche par groupe de logements, en attendant une éventuelle baisse des prix. Pour des raisons de sécurité, les travaux intérieurs ont été suspendus, mais ils reprendront après la pandémie. Victoria Colby fait remarquer que certains coûts de matériel ont augmenté de 30 % et 40 % entre 2020 et 2021.

« Au début, nous étions sous le choc », explique Janine McDonald. « Il était très difficile de suivre le fil des événements. On ne savait pas ce qui était ouvert ou non ni quels entrepreneurs ou personnes de métier étaient disponibles. » L’an dernier, la coopérative Kawartha Village a reporté le remplacement des clôtures, puis en 2021, le coût des matériaux a grimpé de 30 %.

Heureusement, affirme Janine McDonald, la plupart des grands travaux de réparation d’immobilisations de Kawartha Village ont été achevés avant la pandémie. Grâce à un nouveau prêt hypothécaire conclu en 2018 par l’entremise de la FHCC, la coopérative de 80 logements a été en mesure de terminer les rénovations du toit, ainsi que le remplacement de 50 salles de bain et la réparation de 17 cuisines de la coopérative. « Nous espérons pouvoir terminer le reste des travaux l’an prochain, en 2022, dit-elle, mais comme tout le monde sur la planète, il nous faudra attendre. »

Tout de même, ces coopératives se préparent pour l’avenir. « Ce n’est qu’une interruption, pas un arrêt. Nous avons malheureusement accusé des retards, et nous avons dû trouver des solutions de rechange », affirme Victoria Colby. « Les membres comprennent les augmentations des coûts, les restrictions imposées aux personnes de métier et les retards dans l’achat d’appareils électroménagers, dit-elle. Mais plus le temps avance, plus ça engendre des frustrations. »

Les deux gestionnaires font état d’une exaspération accrue chez les membres. « Il est difficile pour les membres de passer autant de temps chez eux », affirme Janine McDonald. « Ils sont constamment confrontés à toutes ces réparations en suspens dans leur logement, des réparations qu’on ne peut tout simplement pas effectuer en ce moment. »

Les deux gestionnaires ajoutent que les conseils d’administration et les membres des coopératives ont reconnu que les futurs budgets d’exploitation et d’immobilisations pourraient devoir absorber des dépenses plus élevées. Comme d’autres petites entreprises, ces coopératives d’habitation s’engagent prudemment dans la voie vers l’avenir, tout en surveillant le retour à la normale — ou à une « nouvelle normale » — des activités des fournisseurs.

« Malgré la pandémie, affirme Janine McDonald, nous avons accompli beaucoup de choses; nous continuons de progresser, même si notre démarche est plus lente ». Victoria Colby abonde dans le même sens : « C’est une période inquiétante et frustrante, mais nous ne nous arrêtons pas. Le souci est que le travail ne peut pas être accompli aussi rapidement que nous le voudrions. »

La FHCC apporte également des changements

Janine McDonald, Dave Howard et Ofelia Guanlo

Qu’en est-il du travail de la FHCC pour aider les coopératives à planifier et à refinancer leurs actifs?

Comme c’est le cas pour les coopératives, les grands changements au sein de la FHCC touchent les calendriers et l’argent. Ofelia Guanlao, gestionnaire de programme principale des Services de gestion des actifs à la FHCC, affirme que le grand nombre de coopératives qui veulent obtenir des évaluations de l’état du bâtiment (EEB) et des plans de gestion des actifs est resté le même. « Les coopératives savent que c’est le moment d’apporter les améliorations dont elles ont besoin. Nous recevons autant de demandes que jamais », dit-elle. « Toutefois, nous indiquons aux coopératives qu’il faudra compter plus de temps pour terminer notre travail. »

Malheureusement, les inspections professionnelles détaillées de l’intérieur des logements nécessaires pour effectuer une EEB ne peuvent tout simplement pas être menées sans accéder aux logements. Elle indique que certaines firmes d’ingénierie utilisent des questionnaires et des photographies prises par les membres pour évaluer autant que possible l’intérieur des logements.

L’équipe de planification de la FHCC a géré l’incertitude liée aux coûts en ajoutant d’importantes sommes pour éventualités aux budgets d’immobilisations prévus. « Avant la COVID‑19, nous incluions habituellement 8 % des coûts en capital dans un fonds pour éventualités afin de nous protéger contre les mauvaises surprises. Aujourd’hui, on parle de 18 % pour protéger les coopératives des augmentations de prix imprévues. »

Elle affirme que si les coûts d’exploitation des coopératives demeurent plus élevés, les frais de logement pourraient devoir augmenter un peu plus que prévu. « Il n’y a pas lieu de paniquer, mais les membres doivent se demander si le fait d’ajouter de l’argent à leur budget d’exploitation les protégera et si cela leur permettra d’effectuer les réparations nécessaires à leurs propriétés. »