La Coady Co-op achète son terrain loué grâce à un financement de 8 millions de dollars par l’entremise de la FHCC

Publié le 06 novembre, 2020

La Coady Co-op, qui compte 14 maisons en rangées en banlieue d’Ottawa, est une des plus anciennes coopératives, construite en 1977 dans le cadre du programme de l’article 61. Comme cinq autres coopératives d’habitation d’Ottawa, elle a été construite sur un terrain loué par la Ville pendant 55 ans, soit jusqu’en 2032.

Évaluation de la propriété

En 2017, le conseil d’administration et le gestionnaire de la coopérative ont décidé d’examiner attentivement l’état de la propriété. Grâce à une subvention de la SCHL, la coopérative a commandé une évaluation de l’état du bâtiment (ÉÉB).

Une fois achevée, en 2018, l’ÉÉB a montré que l’enveloppe du bâtiment de la coopérative – le revêtement et le stuc – devait être remplacée. La coopérative avait également besoin de nombreuses nouvelles fenêtres et portes, de moderniser les cuisines et les salles de bain, et de refaire le pavage et les trottoirs.

Un nouveau prêt hypothécaire

Le conseil d’administration et le gestionnaire de la coopérative savaient que d’autres coopératives avaient recours à un nouveau financement hypothécaire pour moderniser leurs propriétés, et ils ont appelé la FHCC pour en savoir plus. La coopérative a accepté que la FHCC prépare un plan de gestion des actifs (PGA) pour examiner les options de la coopérative.

Le PGA a été achevé en septembre 2019. La Coady Co-op pouvait se permettre un nouveau prêt hypothécaire pour réaliser immédiatement la plupart des travaux nécessaires. Il fallait plus de 5 millions de dollars pour moderniser la coopérative et rembourser le prêt hypothécaire existant. Ces améliorations feraient une énorme différence dans la qualité de vie des membres et permettraient à chaque ménage d’économiser sur le chauffage en hiver.

L’équipe de la FHCC chargée du refinancement a mis au point une offre de prêt hypothécaire avec la First National Financial. Cette proposition prévoyait un nouveau prêt hypothécaire de 5,7 millions de dollars, assuré par la SCHL. À cette époque, le taux d’intérêt devait être d’environ 3,5 p. cent, une économie considérable comparativement au taux fixe actuel de 8 p. cent que paie la coopérative.

« À la fin de 2019, ce prêt semblait une solution facile », déclare Dave Howard, gestionnaire de programme, Services financiers, à la FHCC. « Nous avons beaucoup d’expérience dans les nouveaux prêts hypothécaires de ce type, et il était assez simple pour la coopérative d’aller de l’avant et d’effectuer le travail. »

Le bail foncier ajoute des complications

Mais le nouveau prêt hypothécaire durerait seulement jusqu’en 2055. La Coady Co-op a dû demander à la Ville d’Ottawa de prolonger son bail de 2032 à 2060, ajoutant cinq années supplémentaires au prêt hypothécaire exigé par tous les prêteurs hypothécaires.

Le personnel municipal a soutenu les plans de la coopérative, mais a dû suivre des politiques strictes quant à la valeur des terrains loués. Dans ce cas, le bail ne pouvait pas être prolongé jusqu’en 2060 sans un paiement de plusieurs millions de dollars, montant beaucoup trop élevé pour la coopérative.

Une occasion inattendue de pouvoir acheter leur terrain

Deux semaines plus tard, la Ville a surpris la coopérative en lui offrant de lui vendre directement le terrain, sous réserve de l’approbation du conseil municipal et de l’évaluation du terrain. Le personnel a estimé le prix du terrain à un peu plus de 3 millions de dollars. La coopérative devra toutefois garantir que les logements demeureront abordables jusqu’en 2032, lorsque le bail existant aura pris fin.

C’était une excellente nouvelle pour la coopérative, qui a toutefois soulevé de nombreuses questions chez les membres. La coopérative pouvait-elle se permettre d’augmenter son nouveau prêt hypothécaire à plus de 8 millions de dollars ? Est-ce que cela signifierait une augmentation des droits d’occupation ? Moins de réparations ? La First National Financial accepterait-elle de fournir un prêt aussi élevé ? La SCHL serait-elle disposée à fournir une assurance hypothécaire ?

Comme le temps pressait, le conseil d’administration de la Coady Co-op a décidé de faire une offre conditionnelle pour acheter le terrain. La coopérative procéderait à l’achat, à condition que les membres acceptent, que la First National fournisse un prêt hypothécaire plus élevé et que la SCHL accepte de l’assurer.

Les consultants financiers de la FHCC ont répété leur analyse en utilisant de nouveaux chiffres qui incluaient l’achat du terrain. Heureusement, les taux d’intérêt avaient baissé – le prêt hypothécaire plus élevé était possible si la période de remboursement était prolongée à 40 ans. La First National a accepté de se charger du nouveau prêt. Les membres de la coopérative se sont réunis de nouveau. Ils étaient enthousiastes à l’idée de posséder le terrain et ils ont appuyé sans réserve le nouveau plan.

En février 2020, le conseil municipal d’Ottawa a voté en faveur de la vente du terrain.

Collaboration avec la SCHL

Pendant que la SCHL étudiait le volet de l’assurance, la Ville a généreusement accordé à la coopérative une prolongation de son calendrier de 90 jours pour l’achat du terrain. Puis une autre prolongation, et encore une autre. Au fil des semaines, la FHCC a également exprimé son soutien à la coopérative, en offrant à la SCHL l’engagement d’aider la coopérative si le besoin s’en faisait sentir. Enfin, en juin 2020, la Coady Co-op a appris la bonne nouvelle que l’assurance hypothécaire serait disponible.

Le 1^er août 2020, près d’un an après la première réunion des membres de la coopérative pour envisager un nouveau prêt hypothécaire, l’accord a été conclu. La Ville a reçu 2,8 millions de dollars pour le terrain, le prêt hypothécaire existant de la SCHL a été remboursé et la coopérative disposait de plus de 3 millions de dollars pour réparer et améliorer sa propriété. En septembre 2020, toujours avec l’aide de la FHCC, la coopérative a embauché un chef de projet et se prépare aujourd’hui au démarrage de la construction.

C’était une expérience extraordinaire pour nous tous. Le niveau d’expertise dont ont fait preuve toutes les personnes impliquées était presque incroyable, tout comme la capacité à trouver des solutions aux obstacles qui semblaient insurmontables.

Travailler ensemble

« C’était une expérience extraordinaire pour nous tous », déclare Tom Heyerdahl, président de la Coady Co-op. « Le niveau d’expertise dont ont fait preuve toutes les personnes impliquées était presque incroyable, tout comme la capacité à trouver des solutions aux obstacles qui semblaient insurmontables. »

Pour Dave Howard, l’expérience de la Coady Co-op a montré ce qu’on peut accomplir quand un engagement pris avec détermination en faveur des coopératives d’habitation durables est partagé entre différents organismes. «

« Nous avons tous dû faire preuve de créativité – la Ville, la First National et la SCHL ont toutes dû trouver des moyens imaginatifs pour y parvenir. La coopérative nous a montré qu’avec de la souplesse et de la patience, chacun peut obtenir un excellent résultat. Les coopératives qui sont sur des terrains loués peuvent avoir besoin de prendre quelques mesures supplémentaires, mais ne devraient pas hésiter à explorer la planification des actifs et le refinancement. »