Que signifient les changements apportés aux règlements de la LSL de l’Ontario pour votre coopérative ?

Publié le 25 avril, 2022

L’Hon. Steve Clark visite Mimico Housing Co-op en Etobicoke en novembre 2021.

Le 31 mars, la province de l’Ontario a publié de nouveaux règlements qui constituent une étape positive et importante dans la création d’un avenir équitable et durable pour les coopératives relevant de la Loi sur les services de logement (LSL) lorsqu’elles atteignent la fin de leur prêt hypothécaire.

La province a publié deux règlements :

1. le Règl. de l’Ont. 241/22 modifie le Règl. de l’Ont. 367/11 et comprend des règles pour les accords de service et de sortie dans le cadre de la LSL ; et
2. le Règl. de l’Ont. 242/22 modifie également le Règl. de l’Ont. 367/11 et comprend des règles sur les niveaux de service, y compris des limites de revenu et d’actifs pour les ménages, et l’accès.

La semaine dernière, dans un communiqué, la FHCC a accueilli favorablement les changements annoncés. Nous remercions toutes les coopératives qui ont soutenu notre campagne Corriger la formule pour les coopératives.

Le présent article présente l’analyse initiale de la FHCC sur les règlements et comprend nos conseils préliminaires sur la façon dont les coopératives de la LSL dont le prêt hypothécaire approche de son échéance devraient collaborer avec la FHCC.

Accords de services

Lorsque les coopératives arrivent à la fin de leur prêt hypothécaire, elles peuvent signer un accord de services avec le gestionnaire de services qui les fait passer dans une nouvelle section de la LSL. La plupart des règles actuelles de la LSL, comme la formule de financement, les événements déclencheurs et les recours, ne s’appliquent plus. Les règles seront plutôt intégrées aux accords de services qui sont négociés entre la coopérative et le gestionnaire de services. Le règlement provincial établit des normes minimales pour ce qui doit figurer dans un accord de services, notamment :

• Une durée minimale de 10 ans, qui est renouvelé automatiquement, sauf si un nouvel accord de services ou un accord de sortie est signé.
• Financement fourni par le gestionnaire de services :
  • Le gestionnaire de services doit fournir une subvention sous forme de loyer indexé sur le revenu (LIR) qui équivaut à la différence entre les droits d’occupation d’un membre occupant un logement à LIR et le loyer du marché dans la coopérative. Cela signifie que le calcul de la subvention opérationnelle existante basé sur la formule de référence est supprimé.
  • Tout financement supplémentaire visant à réduire les droits d’occupation non liés à un LIR ou à permettre à la coopérative d’être maintenue dans un « état satisfaisant et apte à l’occupation ».
• Les plans financiers doivent faire partie de l’accord et être élaborés en collaboration avec le gestionnaire de services. Ces plans doivent :
  • montrer comment les revenus couvriront les dépenses de fonctionnement ainsi que les dépenses en immobilisations prévues,
  • indiquer comment les droits d’occupation du marché seront fixés, et
  • s’étendre sur au moins cinq ans et être révisés au moins tous les cinq ans.
• Le nombre de logements à LIR, ou toute autre aide, le cas échéant. Le nombre de logements à LIR peut être différent de l’objectif actuel de la coopérative :
  • les règles actuelles de la LSL pour les logements à LIR seront maintenues, ce qui comprend l’utilisation du système d’accès, l’admissibilité au LIR et le calcul des droits d’occupation pour un LIR.
  • Les membres bénéficiant d’un LIR au moment de la signature de l’accord continueront de recevoir la subvention pour un LIR même si l’objectif de logements à LIR a été réduit.
• Tout logement adapté, comme les logements modifiés. L’accord doit préciser comment les nouveaux ménages pour les logements adaptés seront sélectionnés.
• Si la coopérative a pour mandat de desservir une population précise, cela doit être inclus.
• Un plan de règlement des différends qui sera suivi en cas de non-respect présumé de l’accord.

Notre analyse préliminaire suggère que les coopératives relevant de la LSL devraient être en mesure de négocier des accords raisonnables qui soutiennent la viabilité financière à long terme grâce à ce cadre d’accord de services.

Accords de sortie

Les coopératives peuvent se retirer de la LSL lorsque leur prêt hypothécaire prend fin. Pour se retirer, une coopérative doit négocier un accord de sortie avec son gestionnaire de services, dans lequel :

• les ménages bénéficiant d’une subvention de LIR continuent de recevoir une aide sous forme de LIR ou une autre forme d’aide s’ils sont d’accord ;
• les coopératives acceptent de :
  • continuer d’exploiter la coopérative elles-mêmes ou avec un autre fournisseur de logements ; ou
  • reaménager la coopérative elles-mêmes ou avec un autre fournisseur de logements ; ou
  • réinvestir le produit de toute vente de la coopérative dans des logements abordables.

Limites de revenus et d’actifs

Les gestionnaires de services doivent établir des règles locales exigeant que les ménages qui ont accès à une aide sous forme de LIR ne dépassent pas certaines limites de revenus et d’actifs. Auparavant, les gestionnaires de services étaient autorisés à établir des règles, mais n’étaient pas tenus de le faire. Si cela constitue un changement pour votre coopérative, tout dépend si votre gestionnaire de services avait déjà établi ces règles locales auparavant.

Les limites de revenu s’appliquent au revenu de tous les membres du ménage et signifient que le ménage n’est pas admissible à un LIR si le revenu total du ménage est supérieur à la limite de revenu. La limite de revenu fixée par le gestionnaire de services doit être au moins égale à la limite de revenu du ménage fixée dans le Règl. de l’Ont. 370/11, mais peut être supérieure. Cette règle ne s’applique qu’aux ménages qui sont sur la liste d’attente, et non aux membres qui bénéficient déjà d’un LIR.

Les limites d’actifs s’appliquent à la valeur totale des actifs de tous les membres du ménage et ne doivent pas être inférieures à 50 000 $. Le règlement comprend une liste d’actifs qui ne sont pas compris dans le calcul de la valeur des actifs, notamment :

• les Régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER)
• les Fonds enregistrés de revenu de retraite (FERR)
• les Régimes enregistrés d’épargne-études (REEE)
• les  Régimes enregistrés d’épargne-invalidité (REEI)

Niveaux de service

Les niveaux de service correspondent au nombre de logements bénéficiant d’une aide sous forme de loyer indexé sur le revenu financée par le gestionnaire de services. Les nouvelles règles élargissent légèrement les types d’aide qui comptent dans les niveaux de service d’un gestionnaire de services. En plus des logements à LIR, ils peuvent compter certaines autres formes d’aide sous forme de LIR qu’ils fournissent.

Préparation pour la fin du prêt hypothécaire

Il est encore trop tôt pour saisir tous les détails des nouvelles règles et il reste encore beaucoup de travail à faire pour les coopératives et la FHCC. Les premières coopératives atteignent la fin de leur prêt hypothécaire cette année et elles devront commencer à négocier des accords de services ou de sortie avec leur gestionnaire de service très bientôt.

Pour les coopératives qui atteindront la fin de leur prêt hypothécaire cette année ou au début de l’année prochaine, vous devriez commencer à préparer votre négociation. Une première étape utile consiste à communiquer avec le personnel chargé des services aux coopératives et de la planification à la FHCC ou avec votre fédération locale. Nous pouvons vous donner des conseils plus précis en fonction de votre situation.

Une autre étape importante consiste à commencer à préparer votre propre plan financier, parce qu’il vous aidera dans votre négociation. Une partie importante de ce plan consiste à disposer d’une évaluation récente et de bonne qualité de l’état du bâtiment (EEB). Une fois que vous avez cette évaluation, vous pouvez faire élaborer par un professionnel un plan de gestion des actifs détaillé qui fournira les renseignements dont vous avez besoin pour négocier. L’équipe de gestion des actifs de la FHCC peut vous aider à élaborer votre plan de gestion des actifs.