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Une coopérative de l’article 61 procède à un refinancement et obtient une importante réduction de son taux d’intérêt hypothécaire

Publié le 11 janvier

A group of townhouses with green and brown siding, surrounded by large trees, against a sunny blue sky.Lorsqu’il s’agit de sa coopérative, la présidente Christiane Périard n’y va pas par quatre chemins.

« C’est très simple, la Coopérative Brébeuf a 40 ans et nos bâtiments ne dureront pas sans rénovations majeures. De plus, nous payons des intérêts de 8 p. cent sur notre prêt hypothécaire actuel », affirme-t-elle. « Nous avions besoin de beaucoup d’argent pour les réparations à notre bâtiment et cela nous a aidés à économiser sur les intérêts. Le financement est la seule solution. »

La coopérative de Christiane, la Brébeuf, est une des plus anciennes au Canada. Construite en 1978 dans le cadre du programme de l’article 61 de la SCHL, elle est située dans un quartier historique d’Ottawa, près de l’endroit où la rivière Rideau se jette dans la rivière des Outaouais. Ses 52 logements sont occupés par une population francophone diversifiée, allant de jeunes familles à des retraités.

En décembre 2018, la Coopérative Brébeuf a obtenu son nouveau prêt hypothécaire de 3,6 millions de dollars. Lorsqu’elle aura remboursé son prêt hypothécaire existant avec la SCHL, souscrit à une assurance hypothécaire et payé ses frais, la coopérative aura 2,3 millions de dollars à dépenser pour remplacer ses revêtements extérieurs et l’isolation, les fenêtres, la thermopompe et apporter une foule d’autres améliorations. Lorsque les travaux seront terminés à la fin de 2019, les membres paieront beaucoup moins pour leur chauffage électrique et les solides liquidités de la coopérative lui permettront de procéder à des rénovations grandement nécessaires dans les cuisines et les salles de bains.

Le nouveau prêt hypothécaire, consenti par la Caisse d’économie solidaire (qui fait partie du Mouvement des caisses populaires Desjardins, la plus importante caisse de crédit au Canada), a été obtenu avec l’aide des Services de planification financière de la FHCC. Les conseillers en services de gestion des actifs et les conseillers financiers de la FHCC ont travaillé avec le conseil et les membres pour revitaliser les finances de la coopérative.

En fait, ces importantes rénovations de la coopérative signalent un virage majeur dans son approche.

Avant de communiquer avec la FHCC, la coopérative avait déjà tenté d’obtenir un nouveau prêt hypothécaire et sa demande avait été refusée. Les droits d’occupation très bas – équivalant à environ 40 p. cent des loyers du marché dans le quartier – étaient tout simplement insuffisants pour payer le coût des réparations.

 Il était logique pour nous d’obtenir cette aide de la FHCC, puisque la fédération était habituée à ce processus de financement et qu’elle comprend très bien les coopératives d’habitation.

Avec son évaluation de l’état du bâtiment en main, la coopérative s’est donc tournée vers la FHCC. La décision d’adhérer à la FHCC et de recourir à ses Services de planification financière a tout changé.

« Nous avions besoin d’aide pour notre analyse », précise Raymond Carrière, trésorier de la coopérative depuis 1979. « Il était logique pour nous d’obtenir cette aide de la FHCC, puisque la fédération était habituée à ce processus de financement et qu’elle comprend très bien les coopératives d’habitation. »

La FHCC a recommandé à la coopérative d’obtenir un plan de gestion des actifs, un service maintenant offert par la FHCC, pour déterminer les coûts de remplacement des immobilisations de la coopérative pour les 25 prochaines années. Ce plan indiquait les revenus dont la coopérative avait besoin pour pouvoir emprunter afin d’effectuer les travaux immédiatement et s’assurer qu’elle aurait toujours suffisamment d’argent dans ses réserves.

Les membres étaient confrontés à un défi. La Coopérative Brébeuf devait augmenter immédiatement ses droits d’occupation de 20 p. cent, et ensuite procéder à des hausses de 7,5 p. cent pour chacune des deux prochaines années. Par la suite, des augmentations annuelles normales et abordables suffiraient.

« C’était absolument extraordinaire », a déclaré Dave Howard, gestionnaire de programme, Services de planification financière, à la FHCC.  « Presque toutes les coopératives d’habitation peuvent contracter un nouveau prêt hypothécaire sans augmenter leurs droits d’occupation ou occasionnellement d’un petit montant additionnel. La situation de Brébeuf était unique. »

Avec l’aide de la FHCC, le conseil a organisé des séances d’information durant lesquelles les membres ont discuté des avantages et des désavantages d’augmenter les droits d’occupation. Les membres ont accepté les augmentations. Ils ont considéré que la diminution des coûts d’électricité aidera à compenser les augmentations et ils se sont prononcés en faveur d’accélérer les rénovations de l’intérieur de leurs logements.

« Ils ont rapidement constaté que des réparations étaient nécessaires et ils savaient que nous étions déterminés à les effectuer », précise Christiane Périard. « Aux réunions des membres, la principale question était de savoir quand les réparations allaient commencer. Les membres attendent depuis longtemps que la coopérative fasse quelque chose au sujet des coûts d’énergie, des fenêtres qui laissent entrer des courants d’air, et ainsi de suite. Maintenant, ils veulent vivre dans des logements plus beaux et plus confortables – et ils ont décidé d’agir pour que cela se produise. »

La FHCC a pris l’initiative de s’adresser à la Caisse solidaire. La Caisse a convenu que, si les réparations commençaient bientôt, elle prêterait en fonction de la valeur améliorée de la propriété, plutôt que de la valeur estimative actuelle. La Caisse a exigé que le prêt soit assuré par la SCHL, ce qui lui a permis d’offrir un taux bas de 4 p. cent pour les 10 premières années – la moitié de ce que la coopérative payait pour son ancien prêt hypothécaire.

Ils veulent vivre dans des logements plus beaux et plus confortables – et ils ont décidé d’agir pour que cela se produise.

Raymond Carrière considère que le moment est « parfait ». « Parce qu’il est maintenant possible de rembourser notre prêt à l’avance sans pénalité et parce que la FHCC a fait des démarches et obtenu que les subventions pour les ménages à faible revenu soient maintenues, nous pouvons maintenant effectuer des rénovations majeures. »

Le conseil d’administration accorde beaucoup de mérite à Dave Howard de la FHCC et à l’analyste financier Randy Harris, qui ont mené les discussions avec la Caisse et les négociations avec la SCHL. Christiane Périard souligne que, grâce à l’approche structurée du Programme de refinancement, « vous n’êtes jamais découragé par la longueur du processus, vous passez simplement à la prochaine étape. Vous ne vous sentez jamais seul. »

En ce début d’année, le conseil d’administration de la Coopérative Brébeuf se prépare pour une année très emballante. « Nous avons une excellente équipe de bénévoles à la coopérative », affirme le nouveau président de la coopérative, Denis Charbonneau. « Nous nous attendons tous à une période très occupée avec la construction. Nos membres ont de grandes attentes en ce qui concerne les améliorations à la coopérative et nous sommes heureux de pouvoir maintenant aller de l’avant. »

Pour les autres coopératives de l’article 61 ans qui souhaiteraient faire de même, la SCHL a annoncé le prochain (et probablement le dernier) appel de demandes pour le remboursement anticipé des prêts hypothécaires des coopératives. Pour plus de précisions, veuillez communiquer avec Dave Howard, gestionnaire de programme, Services de planification financière, à dhoward@fhcc.coop, ou composez le 1-800-268-2537, poste 239.


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