Les coopératives d’habitation deviennent plus abordables : rapport

Publié le 08 novembre, 2022

Aujourd’hui, un nouveau rapport comparant les droits d’occupation (loyers) des coopératives d’habitation à loyer à ceux d’immeubles locatifs similaires sur le marché privé a été publié. L’étude a examiné les droits d’occupation des villes de Vancouver, Victoria, Edmonton, Toronto et Ottawa entre 2006 et 2021.

Le rapport montre que l’évolution du coût des loyers dans les coopératives d’habitation sans but lucratif diffère radicalement de celle du secteur locatif privé, pour lequel, au cours de l’année dernière seulement, les loyers ont augmenté de 11 % à l’échelle nationale.

Le rapport a révélé que les droits d’occupation (loyers) des coopératives ont toujours été inférieurs aux loyers d’immeubles comparables sur le marché privé, et que l’écart s’est creusé au fil du temps. Alors qu’au cours des premières années, les coûts des coopératives d’habitation étaient, en moyenne, de 150 $ à 200 $ de moins par mois que ceux des immeubles locatifs similaires sur le marché, cet écart s’est accru pour atteindre 400 $ à 500 $ par mois au cours des dernières années dans toutes les villes, sauf Edmonton.

« Bien sûr, les coopératives ont bénéficié d’investissements publics qui ont soutenu leur construction et leur exploitation au cours de leurs premières années », a déclaré Tim Ross, directeur général de la Fédération de l’habitation coopérative du Canada. « Mais le bénéfice à long terme de cet investissement est indéniable. Nous avons maintenant des coopératives abordables en permanence à travers le pays offrant aux gens la possibilité de s’alimenter plus sainement et d’épargner pour l’éducation de leurs enfants, tout en vivant en sécurité. »

« Étant donné que les personnes et les familles vivant dans des coopératives ont tendance à avoir des revenus inférieurs à la moyenne, l’accessibilité des logements coopératifs a des retombées considérables », a ajouté Tom Clement, directeur général de la Co-operative Housing Federation of Toronto.

Le rapport n’a pas tenu compte de l’incidence de l’aide au loyer distincte souvent fournie aux ménages à faible revenu vivant dans des coopératives d’habitation par l’entremise de programmes fédéraux et provinciaux. Ces programmes comblent l’écart entre les droits d’occupation de la coopérative et ce que le ménage peut se permettre. Puisque les gouvernements soutiennent de plus en plus les ménages à faible revenu par l’entremise de programmes d’aide au loyer (parfois appelés « allocations de logement »), l’importance des coopératives d’habitation est indéniable.

« En raison de l’abordabilité relative des coopératives, le coût déboursé par le gouvernement afin de soutenir les ménages à faible revenu vivant dans les coopératives d’habitation est nettement inférieur au coût qui serait nécessaire pour soutenir ces mêmes ménages sur le marché privé. De plus, selon les tendances décrites dans le rapport, nous nous attendons à ce que les économies réalisées par le gouvernement ne fassent qu’augmenter », a affirmé Thom Armstrong, chef de la Co-operative Housing Federation of BC.

« Non seulement le modèle de la coopérative d’habitation à revenus mixtes crée des communautés inclusives et solidaires, mais il est également logique sur le plan financier », a mentionné Jovette Fournier, directrice générale de la Co-operative Housing Association of Eastern Ontario.

Aussi, il n’existe aucun compromis en ce qui concerne l’état des bâtiments de la coopérative et l’abordabilité des loyers. En 2020, 97 % des coopératives situées dans les mêmes zones administratives que celles étudiées dans le rapport ont été considérées comme en excellent, bon ou moyen état physique.

« L’habitation coopérative est depuis longtemps synonyme de logements abordables et sécuritaires dans la collectivité, mais en raison de l’inflation, situation à laquelle tous les Canadiens sont confrontés, ainsi que de l’insécurité qui découle de la hausse rapide des loyers sur le marché privé, les avantages de l’habitation coopérative n’ont jamais été aussi évidents. Maintenant, nous devons seulement en construire davantage », a conclu Ayanna Inniss, directrice générale de la Northern Alberta Co-operative Housing Association.

Le rapport intitulé La différence des coopératives : comparaison des loyers des coopératives et du marché privé dans cinq villes canadiennes a été commandé par la Fédération de l’habitation coopérative du Canada, en partenariat avec la Co-operative Housing Federation of BC, la Northern Alberta Co-operative Housing Association, la Co-operative Housing Federation of Toronto et la Co-operative Housing Association of Eastern Ontario. Le rapport a été rédigé par Greg Suttor, Chidom Otogwu et Nick Falvo en juillet 2022.

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Informations générales : données clés par ville :

Ottawa

• Ottawa a connu une hausse des taux d’augmentation des loyers du marché privé entre 2017 et 2020.
• Les loyers des coopératives s’élèvent à environ 80 % des loyers du marché privé au cours des premières années de la période d’étude, mais l’écart se creuse pour atteindre environ 65 % des loyers du marché au cours des dernières années. L’écart entre les loyers des coopératives et du marché s’élargit de façon très similaire pour toutes les tailles de logements (10 à 15 points de pourcentage), sauf pour les studios qui sont soumis à des écarts moins importants.
• Le loyer mensuel moyen d’un logement en coopérative d’une chambre à coucher est inférieur d’environ 170 $ au loyer des logements privés durant les premières années et de 420 $ entre 2019 et 2021; pour un logement en coopérative de deux chambres à coucher, cet écart passe de 200 $ au début de la période d’étude à environ 525 $ de 2019 à 2021.

Toronto

• Toronto a connu une hausse notable des loyers du marché privé durant la période de 2016 à 2021, ce qui a creusé l’écart entre les loyers des coopératives et du marché.
• Les loyers des logements en coopérative à Toronto s’élèvent à environ 70 % à 80 % des loyers du marché jusqu’en 2016, où l’écart se creuse pour atteindre 60 % à 70 % de ceux du marché en 2020 et 2021.
• Le loyer mensuel moyen d’un logement en coopérative d’une chambre à coucher est inférieur d’environ 160 $ au loyer des logements privés durant les premières années et de 450 $ entre 2019 et 2021; pour un logement en coopérative de deux chambres à coucher, cet écart passe de 200 $ au début de la période d’étude à plus de 500 $ par mois de 2019 à 2021.

Edmonton

• Les loyers moyens du marché privé d’Edmonton sont restés largement stables de 2015 à 2021. Cette stabilité reflète des conditions économiques difficiles et un ralentissement de la croissance à la fin des années 2010. Edmonton n’a pas connu l’escalade des loyers du marché après 2015 qui a creusé l’écart entre les loyers des coopératives d’habitation et ceux du marché privé dans la plupart des villes.
• Dans ce contexte, bien que les loyers des coopératives aient toujours été de 15 % à 25 % inférieurs à ceux du marché, la différence en pourcentage entre les loyers des coopératives et ceux du marché n’a pas augmenté, mais a légèrement diminué au cours de la période d’étude.
• Le loyer mensuel moyen d’un logement en coopérative d’une chambre à coucher est inférieur d’environ 185 $ au loyer des logements privés durant les premières années et de 235 $ entre 2019 et 2021; pour un logement en coopérative de deux chambres à coucher, cet écart reste le même, à environ 257 $ par mois.

Vancouver

• Les loyers des coopératives d’habitation à Vancouver s’élèvent à 60 % à 70 % des loyers du marché jusqu’en 2016, où l’écart se creuse pour atteindre 50 % à 60 % de ceux du marché en 2020 et 2021. Cette tendance est attribuable à la hausse des loyers du marché.
• Le loyer mensuel moyen d’un logement en coopérative d’une chambre à coucher est inférieur d’environ 260 $ au loyer des logements privés durant les premières années et de 560 $ entre 2019 et 2021; pour un logement en coopérative de deux chambres à coucher, cet écart passe de 450 $ au début de la période d’étude à plus de 900 $ par mois de 2019 à 2021.

Victoria

• Les loyers des coopératives s’élèvent à 65 % à 75 % de ceux du marché durant les premières années, connaissent un rétrécissement de l’écart pendant la période de 2012 à 2015 (75 % à 85 % des loyers du marché), puis l’écart s’agrandit pour atteindre 60 % à 65 % des loyers du marché de 2018 à 2021. L’écart entre les loyers des coopératives et ceux du marché s’est accru de 5 à 16 points de pourcentage au cours de la période d’étude, en particulier pour les logements de grande taille.
• Le loyer mensuel moyen d’un logement en coopérative d’une chambre à coucher est inférieur d’environ 160 $ au loyer des logements privés durant les premières années et de près de 400 $ entre 2019 et 2021; pour un logement en coopérative de deux chambres à coucher, cet écart passe de 200 $ au début de la période d’étude à plus de 600 $ par mois dans les dernières années.