Le programme de refinancement atteint le quart de milliards de dollars

Publié le 21 juillet, 2023

Depuis ses débuts modestes en 2014 avec un prêt de 4,5 millions de dollars à la coopérative Mondragon à Brampton (Ontario), le Programme de refinancement de la FHCC a mobilisé à ce jour plus de 250 millions de dollars en nouveaux investissements pour réparer et moderniser les coopératives d’habitation.

« Les coopératives membres tournées vers l’avenir décident de réinvestir dans leurs logements. Le refinancement leur permet de conserver un logement abordable, sûr, attrayant et durable », explique Dave Howard, gestionnaire de programme, Services de planification financière, à la FHCC.

Un nouveau service aux membres

En 2011, un projet pilote parrainé par la FHCC a permis de déterminer si deux coopératives d’habitation typiques en vertu de l’article 95 pouvaient se permettre de contracter de nouveaux prêts hypothécaires de plusieurs millions de dollars et, le cas échéant, quelles améliorations pouvaient être apportées à leurs bâtiments vieillissants. Les deux coopératives pouvaient facilement se permettre de financer de nouveaux prêts hypothécaires auprès de leurs coopératives de crédit locales sans que cela touche leur budget de fonctionnement de façon importante.

En 2013, la FHCC avait persuadé le gouvernement fédéral d’autoriser le remboursement anticipé des prêts hypothécaires en vertu de l’article 95 existants afin de pouvoir financer de nouveaux emprunts commerciaux.

Ces efforts ont ouvert la porte à de nouveaux capitaux privés pour les coopératives d’habitation. Depuis, de nombreuses coopératives membres ont utilisé de nouveaux prêts hypothécaires pour réparer, rénover et moderniser leurs propriétés.

Le refinancement va de l’avant

Les gouvernements fédéraux successifs ont étendu les privilèges de remboursement anticipé aux anciennes coopératives en vertu de l’article 61, puis aux coopératives en vertu de l’article 27 (PHI). Pendant un certain temps, le financement gouvernemental de la SCHL a permis aux coopératives en vertu de l’article 61 de rembourser leurs prêts hypothécaires sans pénalités importantes. Des programmes fédéraux de soutien ont ensuite été ajoutés pour financer les évaluations de l’état des bâtiments et les plans de gestion des actifs des coopératives.

Aujourd’hui, les plans de gestion des actifs conçus par les coopératives et préparés par la FHCC déterminent les réparations et les améliorations que les coopératives peuvent entreprendre et expliquent clairement comment elles seront financées.

En 2020, l’assurance hypothécaire de la SCHL a été ajustée pour permettre des taux d’intérêt plus bas et réduire les coûts d’emprunt des coopératives. La FHCC collabore avec de nombreuses institutions financières pour offrir le programme de financement aux membres. Comme des prêts assurés sont souvent nécessaires et que la plupart des coopératives de crédit canadiennes n’offrent pas de prêts assurés, la First National Financial est un établissement de credit choisi par de nombreuses coopérations d’habitation pour leur refinancement dans le cadre du programme.

« Les coopératives prennent des décisions judicieuses en recourant à des emprunts abordables pour les réparations et les rénovations majeures, garantissant ainsi leur santé financière à long terme, déclare Adriana Palazzolo de la First National Financial. La First National Financial est très heureuse de contribuer à assurer un avenir sûr aux coopératives du Canada. »

Le programme de refinancement aujourd’hui

De 2014 à 2021, le programme de refinancement s’est développé pour servir près de 60 coopératives membres. Ralenti en 2022 par la pandémie, il a repris de la vigueur en 2023.

Plus de 4 500 logements coopératifs ont été rénovés à ce jour. Les coopératives ont relevé les défis posés par des immeubles vieillissants. En général, les travaux concernant la toiture, les revêtements, l’isolation, les portes, les fenêtres et les nouveaux systèmes de chauffage réduisent les coûts énergétiques et améliorent le confort des membres. De nombreuses coopératives ont rénové leurs cuisines et leurs salles de bain.

Les coopératives de toutes les régions du Canada ont choisi de se refinancer; en Colombie-Britannique et au Québec, les coopératives accèdent au refinancement par l’intermédiaire de leurs fédérations régionales. Il s’agit de grandes et de petites coopératives, comme celle de Quarry Co-op à Ottawa (244 logements) et celle de Joe MacIsaac en Nouvelle-Écosse (10 logements)/

À la fin de l’année 2022, les paiements des 64 coopératives qui ont eu recours au programme sont passés de 15,2 millions de dollars à 12,9 millions de dollars, ce qui représente une économie de 2,2 millions de dollars par rapport aux prêts hypothécaires antérieurs de la SCHL.

« L’emprunt est un bon moyen de contrôler l’augmentation des charges de logement tout en effectuant des réparations d’immobilisations », explique Dave.

Changer les choses pour les membres des coopératives

« Toutes les coopératives devraient s’intéresser à ce programme », déclare Janine McDonald, directrice de la Kawartha Village Co-op (80 logements) et de la Peterborough Co-op Homes (59 logements) à Peterborough, en Ontario.

Refinancée en 2018 à 2,2 millions de dollars, la Kawartha Village Co-op a rénové 51 salles de bains et 17 cuisines. Neuf portes de garage ont été remplacées, l’ensemble de la coopérative a été repavé et le drainage a été amélioré. Quinze places de stationnement ont été ajoutées. « Les membres sont très heureux, déclare Janine. Les salles de bains étaient délabrées, moisies, avec des carreaux fissurés et des ventilateurs, des toilettes et des lavabos vieillots. »

Peterborough Co-op Homes a déjà utilisé une partie de son prêt de 2,3 millions de dollars pour refaire la toiture, les tuyaux de descente pluviale et l’isolation des combles sur l’un de ses deux sites, ainsi que pour refaire le revêtement des pavés, les trottoirs et les porches d’entrée sur l’autre site. L’année prochaine, l’un des sites sera doté d’un nouveau revêtement et d’une nouvelle isolation.

« Le refinancement a rendu ces projets de grande envergure abordables », explique Janine.

Dans la Ramsay Heights Co-op de Calgary, qui compte 38 logements, le refinancement a été utilisé pour pallier la défaillance imminente de l’un des murs de soutènement. « Notre coopérative est située sur une colline très escarpée, explique Patricia Matthews, présidente du conseil d’administration. Nos murs de soutènement étaient sur le point de s’effondrer, et nous n’aurions pas pu remédier à la situation sans un nouveau prêt hypothécaire de 1,2 million de dollars. Comme nous en avions les moyens, nous avons décidé d’emprunter suffisamment d’argent pour rénover toutes nos cuisines, remplacer nos chauffe-eau et payer une partie du coût du remplacement de nos systèmes de chauffage. Les membres sont satisfaits des résultats, surtout des nouvelles cuisines », déclare Patricia.

« Ces coopératives sont des exemples typiques des réalisations qu’accomplissent les coopératives et de la fierté qu’éprouvent les membres à l’égard des améliorations apportées à leurs logements, déclare Dave. Bien que les 250 millions de dollars aient changé beaucoup de choses pour de nombreuses coopératives membres, encore plus de coopératives peuvent se joindre au mouvement. L’accès à l’investissement en capital par l’entremise du programme est un élément clé d’un avenir brillant et durable pour les coopératives d’habitation du Canada, » ajoute-t-il.

Pour en savoir plus sur la façon dont le refinancement peut aider votre coopérative, communiquez avec Dave Howard au 416 624-7511, ou par courriel à l’adresse dhoward@chfcanada.coop.