Maisons au Canada : une possibilité audacieuse, à condition de bien faire les choses

Publié le 27 août, 2025

Rédigé par :

• John Gordon (directeur général, Logement Coopératif National Autochtone Inc.)
• Tim Ross (directeur général, Fédération de l’habitation coopérative du Canada)
• Ray Sullivan (directeur général, Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine)

À travers le pays, tous et toutes éprouvent une constante insatisfaction face à notre système de logement. D’où l’importance de la promesse de Mark Carney de rendre le logement abordable pour toute la population. Cette promesse se concrétisera par l’intermédiaire de Maisons Canada, une organisation dont la mission est de fournir de nouveaux logements abordables, rapidement et à grande échelle. Il s’agit d’une approche bienvenue ; pendant trop longtemps, nous avons construit de manière inadéquate, tant sur le plan du nombre que de l’accessibilité.

Mais une question essentielle demeure : abordable pour qui ? Si la réponse est « tout le monde », nous devons avoir une conversation franche sur la manière d’atteindre cet objectif.

La majorité de la population est préoccupée par le problème du logement et elle estime que le gouvernement fédéral a un rôle important à y jouer. Or, nous savons que le marché peut fournir des logements abordables à un grand nombre de ménages, en location ou en propriété.

Pour beaucoup d’autres, ce que le marché offre ne sera pas abordable. Par exemple, le loyer moyen d’un appartement de deux chambres à coucher à Halifax est de 1707 $. Or, un ménage a besoin d’un revenu annuel de 68 280 $ pour se le permettre, sans compromettre sa capacité à payer d’autres biens essentiels. Mais, à Halifax, plus de 40 % des ménages gagnent moins que cela.

Le défi est encore plus grand pour les Autochtones. Alors que 17,9 % des ménages autochtones ont des besoins impérieux en matière de logement, ce n’est le cas que de 11,6 % de l’ensemble des ménages, ce qui reflète des inégalités systémiques.

C’est là qu’intervient le logement communautaire. Ce secteur comprend, au Canada, les coopératives de logement, les fournisseurs à but non lucratif et les organisations de logement autochtones. Ce type d’immeuble ressemble aux logements locatifs du marché, mais ce qu’il offre est fondamentalement différent, à savoir la sécurité, l’abordabilité et une communauté.

Ils fonctionnent sur une base non lucrative axée sur leur mission ; il n’y a pas de rénovictions, de ventes d’immeubles ou d’augmentations indues des loyers.

Presque tous utilisent un modèle de mixité des revenus, avec des loyers qui conviennent aux ménages à revenus faibles, modiques ou moyens, et qui sont globalement inférieurs aux loyers comparables du marché. Cela s’explique par le fait qu’ils sont sans but lucratif et que les investissements publics compensent le coût élevé de la construction.

Les solutions de logement communautaire autochtone utilisent, quant à elles, une approche « pour les Autochtones, par les Autochtones », en tirant parti de l’expertise des fournisseurs autochtones travaillant dans les collectivités urbaines, rurales et nordiques. Or, ces organisations doivent avoir les moyens d’agir.

Pour que Maisons Canada réussisse, il faut accorder la priorité au logement communautaire. Cela implique la création de nouvelles coopératives et organisations à but non lucratif et l’ajout d’un mandat « pour les Autochtones, par les Autochtones » pour les solutions de logement dirigées par les Autochtones dans les communautés urbaines, rurales et nordiques. Non seulement nous aurions davantage de logements abordables, mais nous stimulerions également la productivité économique.

Les premières organisations à but non lucratif et coopératives ont émergé au cours des années 1970 et 1980. Elles étaient souvent de petite taille et se concentraient sur les opérations. Au cours de la dernière décennie, cependant, le secteur du logement communautaire a développé une expertise considérable en tant que promoteur et propriétaire.

Aujourd’hui, partout au pays, les fournisseurs de logements communautaires proposent des solutions audacieuses et évolutives.

Ainsi, en Colombie-Britannique, le Community Land Trust (CLT) s’est appuyé sur une approche de portefeuille pour stimuler la croissance de l’habitat coopératif. Aujourd’hui, le CLT compte plus de 40 coopératives dans son portefeuille, avec plus de 2 600 logements occupés et 800 autres logements en développement ou en construction.

En Ontario, l’Ontario Aboriginal Housing Services (OAHS) utilise également une approche de portefeuille pour construire 1 200 nouveaux logements sur 22 sites. L’OAHS propose ainsi des logements abordables et culturellement adaptés aux populations autochtones.

Toujours en Ontario, Indwell a rapidement élargi son portefeuille de logements supervisés, démontrant qu’avec les bons partenariats, les promoteurs à but non lucratif peuvent fournir des logements très abordables qui soutiennent, à grande échelle, la santé, la dignité et la stabilité des personnes.

C’est ce type de solutions que Maisons Canada doit accélérer.

Partout au pays, les organismes communautaires ont de nombreux projets prêts à démarrer. Mais ces derniers sont aujourd’hui en suspens, car les programmes fédéraux existants sont à court de fonds et on ne sait toujours pas comment ils s’intègrent dans le programme de Maisons Canada.

Laisser ces projets en suspens serait une occasion ratée coûteuse, d’autant plus que les promoteurs privés se retirent actuellement en raison de l’incertitude économique. La possibilité d’une récession est en effet au cœur de leurs préoccupations. La crise financière de 2008 nous rappelle que l’une des principales mesures de relance du gouvernement fédéral a consisté à investir dans la construction et la rénovation de logements communautaires. Cela a permis de créer beaucoup de logements et d’emplois.

Pour être crédible, Maisons Canada doit se concentrer sur le plein potentiel du logement communautaire et reconnaître le leadership des organisations autochtones en intégrant à son mandat l’approche « pour les Autochtones, par les Autochtones ».

Continuons à construire ensemble.